有時候，由于房貸收緊，購房者買房后，房貸遲遲未能批準下來的情況屢見不鮮；還有因為貸款人個人銀行信用記錄不良、個人經(jīng)濟狀況欠佳或者貸款的年齡受到限制等而導(dǎo)致房貸批不下來。房貸批不下來是一件非常讓人發(fā)愁的事情，購房者通常在這個時候，都已經(jīng)是交付了定金和首付，在這樣的情況下，房貸批不下來怎么辦，首付和定金該怎么處理呢？下面我們一起來看看吧。
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一、房貸批不下來怎么辦？
按揭貸款辦不下來的原因有很多，在實踐中，不同情況的處理也是不同的，在審理合同糾紛時法院一般會優(yōu)先適用合同中的約定。因此，合同中對貸款不批的違約責任由誰承擔的規(guī)定是最重要的依據(jù)。
1、賣方的原因
在新房交易當中，如果開發(fā)商銷售未具備銷售條件的房屋，即開發(fā)商未取得預(yù)售許可證或銷售不具備使用條件的現(xiàn)房，銀行審查時發(fā)現(xiàn)這種情況是不會批貸款的，此時購房者可要求開發(fā)商退還首付及定金，并要求開發(fā)商支付相應(yīng)的利息損失。
如果是二手房交易中，賣方銷售的房屋因瑕疵或抵押查封或共有人有異議等賣方因素導(dǎo)致的貸款不批，則購房者有權(quán)要回定金與首付，并可追究賣方責任。
2、購房者的原因
①信用不好
如果購房者提供的資料不真實或者購房者的信用記錄不好造成銀行不予批準貸款，購房者應(yīng)該承擔違約責任。
②無法支付房款
如果合同約定的時間已到，買方無法支付房款屬于違約，應(yīng)當按照合同的約定承擔相應(yīng)的違約責任。除非買賣合同就該問題約定了免責條款，否則消費者很難獲得全額退款。
③違約
如果不能退回全款，具體能退多少錢，也同樣要看雙方合同的約定。如果違約，應(yīng)當按照合同的約定進行賠償，如違約金少于已經(jīng)支付的房款，賣方應(yīng)當在扣除違約金后退還買家已經(jīng)支付的其余房款。
④是否能轉(zhuǎn)手賣房
因為轉(zhuǎn)手賣房屬于債權(quán)債務(wù)的轉(zhuǎn)移，應(yīng)當征得債權(quán)人的同意后才有效。
⑤是否可以協(xié)議延期貸款
如合同對此沒有約定，是否同意延期貸款的主動權(quán)在賣方手上，可以協(xié)商解決。
3、非買賣雙方的原因
如果政府的政策或者銀行的規(guī)定發(fā)生變化導(dǎo)致購房者本應(yīng)拿到的貸款不能實現(xiàn)，購房者應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，協(xié)商不成合同上又沒有約定的。購房者可以起訴并舉證自己沒有過錯并確實無力購房，要求賣方返還首付及定金。
二、貸款不批違約的注意事項
目前有不少購房者簽訂了購房合同／買賣合同后，因各種原因，銀行貸款始終無法獲批，就會出現(xiàn)退房糾紛。在具體執(zhí)行中，提醒購房者應(yīng)盡量在合同中注明，“如果貸款不能服務(wù)，購房者可以解除合同并不承擔違約責任，賣方需返還首付款”。
除此之外還要注意：
1、如果是銀行根本就沒有接受貸款申請，由購房者自己承擔違約責任。
2、如果是購房者和銀行已經(jīng)簽訂了借款合同及抵押合同，只是銀行沒有按時放款，則買賣雙方應(yīng)共同協(xié)商解決。
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